返回王荣利律师主页梁业主上诉深圳市某房地产发展有限公司房地产合同纠纷案
二审代理词
审判长、审判员：
我受本案上诉人梁业主的委托，担任上诉人的诉讼代理人，依法出庭参与诉讼，现就本案发表二审代理意见如下：
一、上诉人与被上诉人双方所签订的《深圳市房地产买卖合同》（预售）及其补充合同，符合法律规定，完全合法有效，上诉人的合法权益应依法受到法律保护。
上诉人在《民事上诉状》中，已经从正、反两个方面充分论证了双方所签订的房地产买卖合同完全符合法律规定，为有效合同，代理人提请二审人民法院予以充分重视，在此不再重复。
这里需要补充说明的是，被上诉人在其一审《民事答辩状》第一条中称：“同时为了方便今后办理《房地产证》等权属证明，双方按正常房地产买卖形式于2000年3月10日签订《深圳市房地产买卖合同》”。由此可以证明，被上诉人在签订合同之时，非常清楚地知道上诉人实际购买的仍是住房，而不是土地。如果上诉人实际购买的是土地，那么被上诉人既无需签订房地产买卖合同，更无需“方便今后办理《房地产证》”。
另外，被上诉人在一审《民事答辩状》中，已经明确承认“现我公司无法办理桃花湖别墅A商品别墅的竣工验收手续，更无法办理《房地产证》。”由此可见，上诉人与被上诉人发生纠纷的根源并不在于所谓“双方实际买卖的是土地使用权”的问题，而是被上诉人“无法办理《房地产证》”的问题。如果“双方实际买卖的是土地使用权”的话，那么被上诉人根本不用办理所谓“竣工验收手续”，更没必要“办理《房地产证》”，也不会存在“无法办理《房地产证》”的问题。
我们继续循着被上诉人答辩的思路探索双方发生纠纷的根源所在。根据被上诉人一审《民事答辩状》第二条所述，被上诉人“无法办理《房地产证》”的原因在于有关职能部门“认定该栋别墅违法违章建设，拒绝进行竣工验收”。而有关职能部门如此“认定”的原因，则是“由于被答辩人完善建设的A栋别墅与原规划设计不同（见证据五）”，并且“建筑面积等基本数据明显超标（见证据六）”。那么，为什么会发生“与原规划设计不同”以及“面积超标”这种情况呢？被上诉人在其一审《民事答辩状》第一条中给出了答案，即“经与被答辩人协商，双方采用合作建房的变通形式建设桃花湖别墅A别墅”，“由被答辩人自行出资按我公司原规划设计及施工要求负责建设施工”。
据上述被上诉人在一审期间的答辩理由，再一次无可辩驳地证明了被上诉人在签订合同之时明知上诉人购买的是房屋，而不是所谓的“土地使用权”。而且被上诉人还非常明确的承担了“办理《房地产证》”的责任。至今未能办理《房地产证》的原因也完全是被上诉人单方的责任。
综上理由，上诉人的诉讼请求是完全合法的，应依法受到法律的保护。
二、本案一审判决既不尊重事实，也不尊重法律，是彻头彻尾的枉法判决，必须依法予以纠正。
1、原审判决对于下列有充分证据能够明确予以证实的事实视而不见：①被上诉人经工商行政管理机关注册登记，取得营业执照，经营范围包含“从事房地产开发经营业务”；②被上诉人经与深圳市规划国土局签订（199X）地合字（4-XY）号《土地使用权出让合同书》，取得位于深圳市XX区龙华新区路地块编号为A81Y-5，土地面积115145.2平方米的土地使用权，土地用途为商住，土地使用期限自199X年11月27日至206X年11月26日止，共计70年；③被上诉人经批准在上述土地上兴建房地产，定名为桃花湖别墅别墅，并经批准进行预售，取得深（X）房许字（199X）001号《房地产预售许可证》；④上诉人与被上诉人所签订的《深圳市房地产买卖合同》于2001年4月30日在深圳市规划国土局作了房地产预售合同备案登记，备案人为杨X；⑤被上诉人在合同附表五第3条明确承诺“该栋别墅有关报建手续及乙方申领《房地产证》等工作由甲方负责，有关地价款、市政设施费、税收等由甲方负责”；⑥被上诉人下属管理处深圳市XY物业发展有限公司为上诉人出具了“别墅占地面积及坐标示意图”，并在上诉人之别墅设计图上签字认可；⑦被上诉人于1999年12月20日为上诉人出具了“NO：0005287号”《发票联》，收取上诉人XY镇桃花湖别墅A“商品房销售”款95万元人民币。
上述各项事实，均为本案应予查明的基本事实，而且项项清楚无误，双方当事人均无异议，然而原审判决对这些明显的事实竟然一字不提，刻意回避，令人不能不怀疑其动机是在为枉法判决而有意掩盖事实真相。
2、一审判决对于上诉人在法定期限内提供的证据无一列举。上诉人在一审诉讼过程中，在法定举证期限内向原审法院举证有：①被上诉人公司注册登记有关资料，证明被上诉人法人资格和拥有房地产开发经营业务资格；②双方签订的《深圳市房地产买卖合同》（预售），证明被上诉人取得土地使用权、规划许可、预售许可，以及双方的权利义务；③合同附表，证明双方就履行合同协商达成的其他约定；④桃花湖别墅总平面图，证明被上诉人经批准按规划要求建设别墅；⑤被上诉人工程部确定的别墅面积及坐标示意图，证明被上诉人监管别墅的建设；⑥被上诉人工程部审定的别墅设计图，证明别墅施工得到被上诉人认可；⑦被上诉人出具的商品房销售发票，证明上诉人付清房款；⑧XX区房屋租赁指导租金标准，证明上诉人计算违约金的依据
上列各项证据，都有原审法院的《当事人提交材料清单》予以证明，并在一审法庭上得到确认。而一审判决书中一项也没有提及，最后竟适用最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，认为上诉人“没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张”，从而判决上诉人败诉，这实在是匪夷所思！真是“欲加之罪，何患无词”吗？
3、一审判决以“原、被告双方签订的商品房预售合同时，并不存在合同所约定的标的物，双方实际买卖的是土地使用权”为由，认定合同无效，太缺乏说服力，甚至违背最基本的房地产开发常识。当事人在合同中约定的房地产既然是“预售”，当然不要求当时必须存在合同约定的标的物，只要在签约后双方约定的时间内出现约定的标的物就可以了。一审判决明知双方当事人签订的是“商品房预售合同”，然而却牵强附会地以“不存在合同所约定的标的物”为由认定合同无效，是非常不严肃的，既亵渎了法律的尊严，也亵渎了人民法院的尊严。
4、一审判决认定合同无效，却没有按照法律规定就本案作出实体的裁决，而仅仅判决“驳回原告的诉讼请求”。这样判决，不仅没有最终解决当事人之间的纠纷，反而恶化了当事人之间的纠纷，客观上成为“麻烦的制造者”，既有悖当事人提出诉讼的初衷，也有失法律的尊严。
据上所述，上诉人及代理人有充分的理由认为，一审判决所作出的判决，绝不能代表一审人民法院的执法能力，也不能代表一审人民法院的执法水平。上诉人有理由相信，这一判决仅仅是个别执法人员枉法判决的结果。我们希望二审人民法院在查明事实并依法公正判决的同时，还应彻查一些执法人员枉法判决的动机究竟在哪里。无论其是徇私枉法，还是徇情枉法，甚至是贪赃枉法，都必须依法予以追究。
尊敬的审判长、审判员：
无论作为法官还是律师，作为法律工作者，每年可能都会经手几十甚至上百件各类案件，无论谁输谁赢，我们都可以坦然面对。而作为普通老百姓的当事人，也许其一生中只能经历这一次法律诉讼。所以，对于当事人来说，这一次经历就是当事人对法律的全部认识，这一件案件就足以使当事人对法律、对人民法院、对法官形成非常具体、深刻的印象和看法。而一个当事人对法律、对人民法院、对法官形成的种种印象和看法，又足以影响其周围一大片人。因此，一件案件判决的公正与否，不仅仅关系到当事人的合法权益和切身利益，而且也深深的关系到法律尊严，关系到人民法院和法官整体的形象和尊严。本案一审判决，显然有失客观和公正，有损于法律的尊严，也有损于人民法院的形象和尊严。如果该错判得不到纠正和改判，我不仅为当事人感到悲哀，同时也会为我们的法律感到悲哀！
在“依法治国”已经作为治国方略写入《宪法》的今天，无论法官还是律师，作为法律工作人员，我们都比别人更加渴望法律得到应有的尊重并珍惜法律的尊严。因此，无论从什么角度来考虑，我们都希望法律不是橡皮泥——可以任由某些人员随意想怎么玩弄就怎么玩弄！
作为无权无势的老百姓，有学者认为，他们最大的痛苦不是缺衣少食，不是缺医少药，不是被冤打冤杀，而是没地方说理。我们希望二审人民法院就是一个能够真正让老百姓说理的地方！
基于上述理由，希望二审人民法院全面、客观、认真审查本案相关事实和法律，依法公正判决，维护法律的尊严！
以上代理意见，请合议庭充分考虑。
代理人：广东立国律师事务所
王荣利 律师
二○○五年八月二十三日