返回王荣利律师主页关于鲁先生有关租赁合同问题的
法律意见书
鲁先生：
广东立国律师事务所王荣利律师接受您的委托，依法就文XX等三人与您签订的《房地产租赁合同》以及您与杨YY签订的《宾馆租赁合同》分别进行了审查，现就有关问题提出法律意见如下：
一、关于文XX等三人与您签订的《房地产租赁合同》审查意见：
1、该合同总体上基本符合《租赁合同》的要求，主要内容齐全，文字比较通顺，意思表示基本明确，可以作为签订租赁合同的正式文本使用。但部分条款或细节，本律师在此提请特别注意以下法律意见，以免发生不必要的法律纠纷。
2、该合同第一条第二款“租赁房地产用途”部分，只有“商业”一项。本律师注意到，您与杨YY先生签订的《宾馆租赁合同》中，将租赁房地产的前座10—13层作为“宾馆旅业用途”出租给杨YY先生使用。该合同中之“商业”用途是否包括“宾馆旅业”用途以及您在合同中提到的“住房或写字楼”用途，宜在此进一步明确化。否则，甲方有可能随时以您“擅自改变租赁房地产法定用途”为由，解除合同或者提出变更合同条款的要求，并有权按照该合同第十九条之规定不予退还租赁保证金。届时您将有可能陷于被动。
鉴于上述情况，建议双方签定补充协议，修改或者进一步明确该合同第一条第二款“租赁房地产用途”部分。也可以根据该合同第六条之规定，就“宾馆旅业”用途和“住房写字楼”用途另行征得甲方书面同意。
3、该合同第九条规定之“返还保证金的条件”以及“不予返还保证金”的情形，均对作为乙方的您不甚有利。建议您在适当时机或者适当条件下予以修改。
“返还保证金的条件”至少应当包括下列各种情形：①合同到期；②甲方违约致使合同无法继续履行；③由于甲方的其他原因致使合同无法继续履行；④双方协商终止履行合同；⑤该合同第二十条规定的情形之一。
“不予返还保证金”的情形，该合同只约定了“乙方违约”一项，该约定太过含糊和笼统，容易产生不同的理解并发生纠纷，建议取消该项内容，改为“具体见本合同第十九条之规定”。
4、该合同为自然人之间签订的租赁合同，您应要求甲方文XX、华XX、刘XX三人提供各自的身份证复印件并妥善保管，以便双方发生纠纷提出诉讼时向法院提供对方的身份证明以符合法院的立案要求。
5、该合同符合我国《民法通则》第五十五条规定的民事法律行为应当具备的条件，行为人具有民事行为能力、意思表示真实、不违反法律或者社会公共利益，应为合法有效合同。
二、关于您与YY波签订的《宾馆租赁合同》审查意见：
1、鉴于您在与文XX等三人签订的《房地产租赁合同》第十六条中已有约定：“租赁期间，乙方可将租赁房地产全部或部分转租予他人”，因此您与杨YY签订《宾馆租赁合同》将部分房地产予以转租，符合双方合同约定，因此该转租行为合法有效，受国家法律保护。
2、鉴于您与文XX等三人签订的《房地产租赁合同》第一条约定的“租赁房地产用途”只有“商业”用途一项，而您与杨YY签定的《宾馆租赁合同》用途为“经营宾馆旅业用途”，由于上述“商业”用途是否包括“经营宾馆旅业用途”在内容易发生分歧和异议，因此建议您要么修改或完善您与文XX等三人签订的《房地产租赁合同》有关“用途”，或者就杨YY用于“经营宾馆旅业用途”一事专文征得文XX等三人的书面同意。否则的话，您将有可能对文XX等三人构成违约，也可能会被杨YY一方认为合同无效而发生纠纷。
3、该合同主要内容为你方出租房屋，杨YY自己承租房屋用于“经营宾馆旅业”，所有宾馆经营的手续都应由承租人杨海波办理，与您没有关系，因此你们双方之间应该属于房屋租赁关系，而不是宾馆租赁关系。所以该合同应该定义为《房屋租赁合同》，而不宜定义为《宾馆租赁合同》。请有条件或机会的时候予以纠正，以防在发生纠纷的时候因为不当定义而对你方产生不利影响。
4、《合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”根据该条规定，你方可在该合同第二条增加一句：“乙方欠租超过三个月的，甲方有权解除合同，没收保证金，并追要所欠租金。”通过增加该句，双方将合理期限事先明确为三个月，对你方较为有利。
5、除以上欠妥之处外，该合同其他条款基本符合“租赁合同”的要求，内容基本完整，可以作为你们双方签订租赁合同的正式文本。
6、鉴于经营宾馆旅业政府各主管部门都有一些特殊的规定和要求，并应办理一些相关的审批手续，因此你方应协助并监督、督促乙方杨YY及时办理相关审批手续。乙方杨YY在办理齐全相关审批手续的情况下，其在经营、管理过程之中所发生的问题，你方不应承担任何法律责任。如果杨YY相关手续不齐全受到政府相关部门的查处，政府相关部门通知你方予以配合，届时如果你方不予配合或协助，则有可能被政府相关部门追究法律责任。
三、其他注意事项：
1、我国《民法通则》第一百三十六条明确规定，“延付或者拒付租金的”，诉讼时效期间为一年。你方出租房屋，如果发生延付或者拒付租金的情况，请务必在一年诉讼时效期间内提出诉讼来解决，否则可能会因为超过诉讼时效而失去法律保护。如有问题可及时请教律师予以咨询。
2、鉴于你方签订的上述两份合同履行期限都很长，一份为20年，一份为10年，因此本律师特别提请你方应当妥善保管好相关资料，包括签订合同时双方提供的相关资料，以及今后在履行合同过程中双方往来的函件等。
3、您就以上两份合同相关问题主动咨询律师并请求律师提供法律意见，我们深感敬佩。该行为表明了您对法律的重视和对律师专业工作的尊重，因此对于您今后在工作和生活中遇到的法律问题，我们非常愿意及时为您提供高效、专业的法律服务，依法维护您的合法权益！
以上法律意见，供参考。
最后，非常感谢您的对于我们工作的信任和支持！并祝您生活愉快，工作顺利，生意兴隆！祝您以上合同履行顺利！
广东立国律师事务所
地址：深圳市深南中路兴华大厦8楼
王荣利律师
联系电话：61359256 13088800256
二00五年七月十六日
附件：相关法律规定
《中华人民共和国民法通则》
第五十四条 民事法律行为是公民或者法人设立、变更、终止民事权利和民事义务的合法行为。
第五十五条 民事法律行为应当具备下列条件：
（一）行为人具有相应的民事行为能力；
（二）意思表示真实；
（三）不违反法律或者社会公共利益。
第一百三十六条 下列的诉讼时效期间为一年：
（一）身体受到伤害要求赔偿的；
（二）出售质量不合格的商品未声明的；
（三）延付或者拒付租金的；
（四）寄存财物被丢失或者损毁的。
《中华人民共和国合同法》
第十三章 租赁合同
第二百一十二条 租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百一十三条 租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。
第二百一十四条 租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
第二百一十五条 租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。
第二百一十六条 出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
第二百一十七条 承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。
第二百一十八条 承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。
第二百一十九条 承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。
第二百二十条 出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。
第二百二十一条 承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。
第二百二十二条 承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。
第二百二十三条 承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。
第二百二十四条 承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
第二百二十五条 在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但当事人另有约定的除外。
第二百二十六条 承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条 承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第二百二十八条 因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。
第二百二十九条 租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
第二百三十条 出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。
第二百三十一条 因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。
第二百三十二条 当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
第二百三十三条 租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。
第二百三十四条 承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。
第二百三十五条 租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
第二百三十六条 租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。